Trond Lorentzen er salgsleder og fagansvarlig for Eiendomsmegler Vest sitt kontor i Vaskerelven i Bergen sentrum. Han er dessuten leder for Vestlandet Eiendomsmeglerforening. Lorentzen begynte i faget i 1986 og har sett hva som kan skje dersom kjøper eller selger ikke setter seg inn i begrepene som gjelder ved kjøp og salg av eiendom.
– Lovverket er mye mer komplekst i dag enn tidligere. Det betyr at det er mer å forholde seg til. Mange kunder mangler kunnskap om de ulike begrepene som brukes, sier Lorentzen.
Minutter på visning
Mest forundret er han likevel over at enkelte ikke bruker mer enn noen minutter på visning.
– Dagen etter kan de legge inn bud på to eller tre millioner kroner. Da blir jeg forundret. En visning varer gjerne en time, og vanligvis er både selger og megler til stede. Jeg råder mulige kjøpere til å bruke mest mulig tid på å besiktige boligen mens de har muligheten. Les prospektet nøye og spør, oppfordrer Lorentzen.
– Dessuten bør de gjerne ta med seg en fagmann som kan sjekke det byggtekniske. De fleste klagesaker ved reklamasjon gjelder fukt. Spør om og sjekk derfor våtrommene ekstra nøye, samt tak, vinduer og drenering, legger han til.
Ved salg av eiendom fremlegges det som oftest en takst. Dette er en kort redegjørelse for boligens kvaliteter og dens verdi. En boligsalgsrapport er langt mer grundig og dyrere for selger. Her foretar takstmannen en teknisk gjennomgang av boligen.
– Med andre ord vet du mer om boligen der det legges frem en boligsalgsrapport. Vi ønsker at boligsalgsrapport blir brukt i mye større grad, blant annet for å unngå at kundene skal få ubehagelige overraskelser og må gjennom en reklamasjonsprosess, sier han.
Jeg råder mulige kjøpere til å bruke mest mulig tid på å besiktige boligen mens de har muligheten. Les prospektet nøye og spør.
Trond Lorentzen, Eiendomsmegler MNEF Trond Lorentzen, Eiendomsmegler MNEF
Verdi og takst
Verditakst er takstmannens subjektive markedsvurdering av boligen. Lånetaksten er et forsiktig anslag av markedsverdien. Den tekniske verdien gjenspeiler hva det vil koste å bygge boligen i dag, mens skattetaksten er et grunnlag for beregning av kommunale utgifter.
– Og ligningsverdien, da?
– Det er den verdien boligen skal oppføres med i selvangivelsen under formue, svarer Lorentzen.
På dette feltet har det skjedd endringer. Primærrom, eller P-rom, er blitt et begrep. Det erstatter boligareal. Enkelt sagt er P-rom arealet inne i boligen mellom ytterveggene. Fellesareal og boder/utrom inkluderes ikke under P-rom.
Bindende bud
Avhendingsloven er viktig og regulerer forholdet mellom kjøper og selger, blant annet selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt.
– Hva så med bud?
– De fleste vet hva det vil si å legge inn bud, men ikke alle vet at budet er bindende. Dersom du legger inn bud og går fra det i ettertid, kan en risikere at det gjennomføres dekningssalg. Det betyr at selgeren legger boligen ut for salg for den tidligere budgiverens regning. Dersom selger ikke får innfridd det opprinnelige budet, kan han kreve mellomlegget og ekstra salgsomkostninger dekket av budgiveren som trakk sitt bud.
– Og fellesgjeld?
– Det er gjelden samtlige andelseiere har i et borettslag eller sameie. I salgsprospektet skal det fremkomme leilighetens andel av dette lånet og lånebetingelser.
– Og hva er borettslag?
– Det er et lag som gir andelseierne bruksrett til en egen bolig i lagets eiendom, i motsetning til en selveierbolig, der du selv eier boligen. Kjøper må betale 2,5 prosent dokumentavgift av kjøpesummen til staten på selveierboliger. Det slipper man på borettslagsleiligheter, påpeker Lorentzen. I salgsprospektet fremkommer det hvilke kjøpsomkostninger som påløper den aktuelle boligen.