Opplysningsplikt om plagsomme naboer ved salg av eiendom

Selger har opplysningsplikt om alle forhold ved eiendommen som kan være av betydning for salget. Dersom relevante opplysninger ikke gis, kan selger blant annet risikere krav om prisavslag fra kjøper. Opplysningsplikten favner vidt, og kan etter gjeldende rett også omfatte informasjon om vanskelige naboer.

Ved avhending av fast eiendom plikter selger å informere kjøper om alle forhold ved eiendommen som selger måtte kjenne til, og som kjøper må kunne regne med å få informasjon om. Opplysningsplikten gjelder selv der eiendommen er "solgt som den er". Bruk av megler fratar heller ikke selger fra opplysningsplikten.

Dersom et vanskelig naboforhold kan sies å påvirke eiendommen, enten i form av støy, redusert livsutfoldelse, opplevde ubehageligheter eller annet, vil forholdet altså være en omstendighet som selger etter loven plikter å opplyse om. Opplysningspliktens omfang avhenger av om naboforholdet er av en slik art at kjøpere flest må kunne regne med å motta informasjon om forholdet.

I lys av overnevnte må nok enkeltstående støyepisoder og mindre uoverensstemmelser, som er relativt vanlige i naboforhold, anses å falle utenfor plikten. Hvilken informasjon som kreves gitt må vurderes konkret, og vil nok også avhenge av plagenes karakter. Eksempelvis må nok kjøpere av en leilighet i bysentrum ha en noe høyere terskel for nabostøy enn kjøpere av en landlig enebolig, men begge må kunne forvente opplysninger om en truende nabo.

Opplysningsplikten kan videre være begrenset der nabokrangelen bunner i en personlig konflikt mellom selger og naboen. I slike tilfeller vil det anstrengte naboforholdet nettopp opphøre ved selgers flytting. En forutsetning er imidlertid selvsagt at det ikke er sannsynlig at naboen vil fortsette med oppførselen overfor en ny beboer. 

Selger plikter heller ikke å opplyse om forhold som kjøper vet om. Et godt eksempel i så henseende er en tingrettsdom fra 2011, hvor kjøper var plaget av støy fra en familie med syv barn i overetasjen. Ettersom kjøper hadde bodd i borettslaget tidligere og var kjent med dårlig lydisolering, kunne krav om prisavslag ikke føre frem. 

Det må likevel presiseres at det normalt er vanskelig for kjøper å finne ut om plagsomme naboforhold på egenhånd. Selger bør derfor, av hensyn til risikoen for senere konflikt, heller si for mye enn for lite. Informasjonen skal gis på et tidlig stadium, slik at kjøper kan ta omstendighetene i betraktning før avtaleinngåelsen. 

Samtidig er det fullt så viktig at de opplysningene som gis, faktisk stemmer. Uriktige opplysninger kan på lik linje med unnlatelse anses som en mangel, med tilsvarende konsekvenser.

En nyavsagt lagmannsrettsdom gir et godt eksempel. A hadde i lengre tid vært plaget av naboen B. Borettslaget påla B å selge leiligheten, men før vedkommende flyttet ut, solgte A sin bolig videre til C. Selger hadde i egenerklæringsskjema inntatt kommentaren "Disputt m/nabo. Borettslaget har ordnet opp". C krevde prisavslag for uriktige opplysninger. Lagmannsretten la til grunn, uten ytterligere kommentarer, at de uriktige opplysningene ga grunnlag for prisavslag. Dommen illustrerer altså at opplysningsplikten tolkes strengt både med hensyn til selve det krav å gi opplysninger samt krav til innholdet i det opplyste.

 

 

 

 

 

 

 

Snakk med oss - 915 05560

Åpent man-fre 08.30-16.00


Kundeservice

Stikk innom

Vi er her og tar gjerne en prat med deg.

Finn ditt kontor

Skriv til oss

Send oss en e-post.

Send epost